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-title: "實價登錄2.0重點！門牌揭露、預售屋30天內申報、不實申報最高罰100萬"
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+title: "實價登錄怎麼看？房屋價格怎麼訂？信義房屋為你揭秘房仲估價重點！"
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date: 2023-01-30T08:04:08+08:00
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tags:
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- 實 價 登錄
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- 信義房屋
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- 信义房屋
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- 房價
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-- 房仲
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-- 平均地權條例
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-- 地政士法
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+- 信義房仲
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-自從實價登錄2.0前年於立法院三讀通過「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」等三法修正草案，內政部表示，這次修法除了將門牌、地號完整揭露、預售屋全面納管且即時申報、增訂主管機關查核權及加重罰責外，也納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定。施行後將可促進不動產交易資訊更透明、即時、正確，並喝止預售屋交易炒作，健全市場發展。
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+買房賣屋想參考實價登錄，但不確定該如何運用這些資訊？市場上的房屋價格是怎麼訂的？房仲又是如何為房屋估價呢？今天《一杯咖啡聊買房》邀請了信義房屋的李瑩芝店長，用簡單易懂的方式跟大家說明房屋估價的相關知識，也告訴大家要如何有效參考實價登錄的資訊，快來一起收聽吧！
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+樂屋網與信义房屋合作，輕鬆與你分享買房大小事！用一杯咖啡的時間，以三個不同年齡層的市井小民代表，陪大家輕鬆聊買房需求、購屋過程大小問題、熱門房市新聞。
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-## 一分鐘看預售屋銷售新舊制差異
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+信義Podcast收聽連結：[房屋價格怎麼訂？房仲究竟如何估價？](https://sinyipodcast.com.tw/podcast/rakuya)
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+## 實價登錄和開價有落差？原來是因為這個原因！（約02:20秒處）
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-[預售屋申報系統教學](https://www.youtube.com/watch?v=am22LyQxIHc%22)
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+雖然實價登錄作為買房賣屋的參考基準之一，然而我們只能夠從實價登錄上得知數字上面的資訊，比如說物件的屋齡或是坪數。但其實有許多牽涉到價格高低的項目是無法用數字量化的，像是房屋的裝潢格局、視野、和使用狀況，這些往往也是非常重要的定價參考依據，更是會造成實際開價與實價登錄上的價格產生落差的其中一個原因。而也是透過屋主與房仲的協調說明，以及買方實際到現場看房的感覺，才能了解到每個房子價格背後的隱含原因。
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-## 實價登錄2.0 新制度一次看
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-**1.預售屋成交後30天內申報**
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-未來預售案價格也公開透明，新制規定預售屋應在建案開始銷售前，將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查；且無論如何預售屋均應在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。
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+## 實際開價如何決定？評估方式有哪些？讓專家為你剖析解秘！
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+（約04:28秒處）
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-**2.地號門牌完整揭露**
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-新制施行後，將揭露完整詳細的地號及門牌資訊，並溯及已供查詢的300多萬筆成交資訊，讓資訊更透明；最遠會追朔到2012年8月的成交紀錄。
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+信义房屋瑩芝店長分享到，評估[房地產](https://news.ptt.cx/news/47)的方式有很多種，而一般民眾和仲介業者最常使用到的是市場比較法，也就是說以同一區域同質性的商品近半年的行情大概落在哪裡做為參考，像是同社區物件的行情就是比較直接的參考值。然而，實務上即便同社區，也會有位置、坪數、面向、樓層、屋況、裝潢的不同，這些都會使得價格產生變動，因而會在業者到現場看過房屋、確認過資料之後，為屋主做初步的價格建議與分析，在和屋主討論出他能夠接受的價格，作為在市場上販售的價格。
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-**3.預售屋合約納管**
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-新制規定，預售屋應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰。另外預售屋的契約不能約定不利買方的事項；例如保留建商出售權利、修改交屋保留款等事項，都是禁止的，對消費者來說更有保障。
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+#### 原來大直附近的房屋有這個特色！價格大約落在哪個區間？快來聽聽信義房屋店長怎麼說！
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+（約06:17秒處）
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-**4.禁止轉售預約單據**
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-未來規定預售屋完成簽約後，買受人不得將預售屋預約單轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰，以防投機客炒作。
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+## 在與屋主協調開價時，通常有哪些項目會被作為參考依據？
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+（約08:19秒處）
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-## 實價登錄新制 學會這5招買房變簡單
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+信义房屋瑩芝店長說明，若是房屋的裝潢好、樓層高、採光通風條件不錯，會讓整體房屋加分，並呈現在物件的價格上。而同時也要考慮到房屋的位置，若是周遭有嫌惡設施，或是本身存在一些風水問題，那麼可能就會有稍稍減分的情況，同樣也會呈現在物件的價格上。然而房屋這種交易物件，本身就牽涉買賣雙方主觀的認知，因此基本上就是在供需原理上，在買賣雙方可以接受的價格區間中拉扯，最後協調出一個雙方可以接受的成交價。
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-**1.買房前一定要先查價格**
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-新制上路後，買房一定要先做功課，自己的權益自己顧，別再被銷售人員話術。所有門牌價格都會公布，預售屋也能查到每戶價格。記得付訂前一定要查社區整體房價、簽約前再查上下左右戶別，看有沒有更好的選擇，房價透明化，多蒐集資訊才不會吃虧。
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+而在與屋主協調訂出價格後，也會透過仲介在銷售的過程中，同時也搜集客戶看屋後的回饋想法，對屋主做回報與討論。若因為價格的關係，使得市場反應不佳，房仲人員也會鼓勵屋主去做適當的調整。
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-**2.看整棟社區價格就不用擔心造假問題**
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-擔心實價登錄造假被騙嗎？其實不用怕，不要只看單戶，把一整個社區調出來看，就沒問題。因為賣方想要墊高價格的話，只能做到某幾戶，沒有辦法把全棟全社區的成交價都造假，數據量足夠就不會有問題。
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+#### 賣房守則——把握機會很重要！一起聽聽店長分享案例
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+（約10:00秒處）
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-**3.記得留意備註欄**
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-同一棟社區房價卻有明顯差異？請一定要看備註欄，某些戶別出現過高或過低的價格，多屬特殊交易狀況，如親友交易、房屋包含裝潢等因素，這些特殊價格往往容易造成行情誤判，需特別留心。新制規定第一手交易物件，要把裝潢或設備的費用，從基本房價分出來另外算，並登記在備註欄裡。
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+## 買賣房屋也要重視感性訴求？感情訴求有時也是成交的關鍵！
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+（約12:10秒處）
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-**4.預售案的議價空間會縮小**
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-新制規定，預售案需價格透明且需在30天內登錄，代銷很難因為要成交一戶，而出現特別低價的成交紀錄，這不利於後續銷售；因此未來的議價空間會變小，實價登錄的數據會越來越重要，只要資訊掌握齊全，較能談到市場合理房價，另外記得談價格不要有非這戶不買的心態你就不會買貴。
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+信义房屋瑩芝店長認為，現代人在買賣房屋上除了考慮理性條件，同時也重視感覺，因此在溝通、議價上，也會多一些感性訴求。店長針對感性訴求的議題，也提出了一些實際成功的案例，像是有因為宗教信仰相合，或是自身經驗反射的緣故，讓原本對於價格相當堅持的屋主，願意與買方結緣，降價出售的案例。因此在價格互動的過程中，並不一定往往全是理性面的考量，有時候透過一些感性的訴求，讓買賣雙方感覺舒適、共感，也會是成交的關鍵。
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-**5.查出歷次的價格和持有時間**
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-新制上路後，就能看到一棟房子在101年8月之後所有的成交資料。這樣對於屋主的持有成本以及是不是短期買賣都會相當清楚。這些都有可能成為談判時的籌碼。不過提醒一下，出價的依據還是建議依照市場行情，而非屋主的持有成本喔。
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+## 買房賣屋想參考實價登錄，應該注意哪些重點？
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+（約15:05秒處）
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+針對物件的條件，在參考實價登錄成交價的時候，也有不同的資訊搜集方式。信義房屋店長分享到，若是物件本身所處的社區是移轉量比較大的，那麼可以觀察近期幾筆的成交行情多加判斷。不過若是屬於透天型產品，或是店面型產品，成交移轉量可能沒有那麼多的時候，建議可以在觀察成交行情的時候，建議可以拉長至一年或是兩年內的資訊。但要注意的是，由於一兩年前的成交時的時空背景與現在並不相同，因此價格的部分也當然會與現在是有所差異的，因此應該結合現在的行情做綜合評估。若是現在的市場比較熱，擁有比較好的房市條件，那麼價格可能就會往上走，而相反的，若是現在的市場狀況較差，價格也同樣需要修正，這些都是業者會再與屋主反覆溝通、討論的。
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+## 透天型物件、社區型物件、違建物如何估價？
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+（約16:40秒處）
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+針對各類型物件如何估價，店長說明到，若是透天型的物件，業者會從他附近買賣過的行情進行評估，接著也要進一步了解房屋目前的使用狀況及保養情形。而透天型產品通常屋齡比較舊一點，因此也可能會評估土地的價值，計算出比較合理的價格。
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+社區型同質性商品則大多會面臨「比較」的問題，買家若是看中某社區的物件，在同時有同質性商品正出售的情況下，建議買家賣家都要找出這些同質性商品各自的獨特性。比方說，裝潢、視野、棟距、位置是否鄰近馬路，這些都是每間房屋具有的獨特性，即便位處於同社區，但是每間的價格也會因為這些獨特性而不太相同。
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+至於含有頂樓加蓋的老舊公寓又該如何估價？店長說明到，由於頂樓加蓋屬於違建的部分，因此可能沒辦法跟客戶建議一坪要賣多少錢，由於違建不屬於權狀範圍內，所以只能以附加價值進行評估。店長也以假設目前行情一坪為60萬為例，若是有頂加的話，大概可以因為衡量附加價值的部分向上加一些，大約出63萬上下的價格。而店長也解釋到，也要同時視其維持的狀況以及頂加空間而定，另外，由於買方在購買頂加物件時，也要承受未來可能被報拆的風險，因此這些也是在整體購屋上需要去衡量的。
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+以上就是關於房屋估價以及實價登錄的相關介紹，實價登錄的價格可以作為參考依據，然而也同時應該考量房屋的實際使用狀況和獨特性，另外也要納入屋主的評估與房仲的建議，最終才會產出合理的成交價格。相信這集過後大家都更加瞭解了！歡迎參考下方連結觀看其他文章或是收聽信义Podcast獲取新知識!
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+其他買賣屋知識文:
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[2023實價登錄房價查詢、中古屋預售屋成交記錄查詢](https://news.ptt.cx/news/19/)
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-[實價登錄怎麼看？房屋價格怎麼訂？為你揭秘房仲估價重點！](https://news.ptt.cx/news/18/)
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-[信義房屋實 價 登錄](https://www.sinyi.com.tw/tradeinfo/list)
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+[實價登錄2.0重點一次看！門牌揭露、預售屋30天內申報、不實申報最高罰100萬](https://news.ptt.cx/news/20/)
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